Вести с ипотечного рынка в последнее время напоминают информационные программы советского телевидения: сплошной рост да увеличение объемов по сравнению с прошлыми рекордами. Ипотека действительно сейчас является растущим сегментом рынка недвижимости, и, можно сказать, что это единственный его сегмент, который развивается с явно позитивным вектором. Ипотечный рынок в России растет второй год подряд, и по итогам 2017-го специалисты ожидают очередное его увеличение на 15-20%. Причина этого очевидна – снижение ставки Центрального банка РФ, ставшее в последнее время периодическим. Сегодня ставки находятся на историческом минимуме, и по прогнозам специалистов, они еще уменьшатся.
Еще один показатель того, что рынок развивается с положительным вектором - это рост выданных ипотечных кредитов: к концу этого года эксперты ожидают цифры в 1,8 триллионов рублей. То, что ипотека становится все более доступной, не может не радовать. Если бы не одно но: надежных заемщиков становиться с каждым месяцем все меньше, и чтобы поддерживать объемы выдаваемых кредитов, банки все активнее завлекают в свои программы все менее надежных заемщиков. Видя это, ЦБ решил ввести ограничения на выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом. Так, с 2018 года Центробанк планирует внести поправки в инструкцию №180-И «Об обязательных нормативах банков». Согласно им, по кредитам с первоначальным взносом в 15% банки будут вынуждены увеличивать резервы в полтора раза, а при взносе в 10% и ниже – вдвое и даже втрое.
Нетрудно догадаться, что от такой меры регулятора рынка пострадают все, и банки, и заемщики, и строители, но мера эта, вне всякого сомнения, необходимая и очень своевременная. Сегодня, на фоне роста, на ипотечный рынок возвращаются банки, в том числе и крупные, которые покинули его в последние три-четыре года. Поэтому банкам приходится идти на конкурентные ухищрения для привлечения клиентов. И первое среди этих ухищрений – ипотека с низким первоначальным взносом, наиболее действенный, после низких ставок, метод конкурентной борьбы.
Однако то, что количество заемщиков, берущих ипотеку с минимальным (в районе 15% и менее) первоначальным взносом неуклонно растет, свидетельствует, что накопленных денег у народа просто нет, и единственная возможность решить жилищную проблему – покупка недвижимости почти полностью за счет заемных средств. Но массовый рискованный заемщик – это настоящая мина замедленного действия под рынком. По мнению специалистов, от решения ЦБ пострадают прежде всего крупные банки, такие как Сбербанк и ВТБ, которые работают именно по наиболее массовым запросам. Впрочем, потерю 10-15% будущих заемщиков они очень быстро компенсируют. А вот более мелкие банки, возможно, могут и просесть, так как такая мера ЦБ хоть коснется и их в меньшем объеме, зато этот объем будет куда более болезненно восполнить. И все это будет происходить на фоне постоянного уменьшения числа платежеспособных клиентов, которое неминуемо приведет у снижению объемов выдачи кредитов.
При этом, для покупателей недвижимости в кредит, мера ЦБ означает одно – ипотеку будет получить труднее, и, скорее всего, она не будет столь активно дешеветь. Следовательно, люди будут вынуждены покупать жилье меньшего метража. И тут можно вспомнить слова генерального директора «Русского Фонда Недвижимости» Александра Семеновича Портнова о том, что если на рынке в основном продаются небольшие квартиры, это верный признак того, что с рынком не все в порядке.
