В октябре 2011 года в статистике информационного обмена по загородному рынку Санкт-Петербурга и Ленинградской области был зафиксирован рекорд по количеству сделок. Участвующие в проекте девелоперы подписали за этот месяц в сумме 158 договоров купли-продажи (в среднем по 1,9 сделок на малоэтажный комплекс). Одновременно с этим был отмечен и антирекорд по цене заключенных сделок: средняя стоимость договора составила всего 1,84 млн. рублей - абсолютный минимум за все время наблюдения.
Всего было реализовано 28 участков без инженерии (на графиках они обозначены словом «нарезка»), 105 наделов с коммуникациями, 7 коттеджей и 19 таун-хаусов.
Общие тенденции, отмеченные в прошлые месяцы, сохраняются. Граждане стали значительно меньше интересоваться землями без инженерной подготовки, однако обращают внимание на все более дешевые инженерно-подготовленные наделы (подробнее о сделках с землей см. ниже).
Для сравнения: год назад в октябре было продано вдвое меньше объектов – 72. Правда, тогда круг участников информ-обмена был поуже: 55 малоэтажных комплексов против сегодняшних 84. А вот сумма выручки в прошлом году не сильно отличалась от показателей этого года: 247 млн. руб. в 2010 году против нынешних 282 млн.
Не смотря на активность покупателей, доходы девелоперов сократились. Год назад на каждый проект приходилось в среднем по 4,5 млн. руб. выручки. Теперь – лишь 3,4 млн. Опять же в среднем. Правда, в 60% проектов в этом месяце вообще не смогли ничего продать. В этом отношении ничего не поменялось: год назад 60% малоэтажных комплексов, согласно данным информационного обмена, также остались без сделок.
Динамика и структура сделок участников информационного обмена за последние 12 месяцев
Динамика и структура выручки участников информационного обмена за последние 12 месяцев
Сделки с землей
За прошедший год средние цены приобретаемых инженерно-подготовленных участков совершили крутое пике, достигнув показателя 1,4 млн. рублей. Для сравнения: год назад в этом сегменте земли приобретались в среднем за 3,6 млн. – то есть в 2,5 раза дороже.
На статистику последних месяцев заметно влияет один единственный проект «Петергофские предместья». Выведенный в продажу в июле 2011 года, он показывает рекордные темпы реализации: за минувшие 4 месяца здесь было продано 112 участков, причем 44 надела нашли своих владельцев в октябре.
Напомним, этот проект, расположенный в 28 км от городской черты, рассчитан на 497 домовладений. Участки площадью около 10 соток обходятся примерно по полмиллиона рублей с учетом стоимости инженерии (последняя вынесена отдельным платежом, однако эти траты обязательны для всех покупателей).
Понятно, что если исключить из статистики этот проект, средние показатели цен подрастут, однако, что примечательно, общие тенденции не изменятся. Упомянутый проект лишь делает их более выраженными.
Показательна, к примеру, статистика другого весьма популярно проекта «Охтинский парк». Здесь предлагаются, напротив, довольно дорогие земли: участок обходится покупателю в 5-6 млн. рублей. В лучшие месяцы темп реализации этого проекта доходил до 15 участков в месяц. Однако последнее время цифры совсем другие, в частности, за октябрь здесь реализовано «всего» 5 наделов.
Из 133 проданных участков (если просуммировать инженерно-подготовленные земли и наделы без коммуникаций) лишь 13 лотов (или 10%) обошлись покупателям дороже 3,5 млн. рублей. Год назад такова была средняя цена сделки с инженерно-подготовленными участками. Сегодня половина продаж приходится на наделы дешевле 600 тыс. рублей, год назад доля таких наделов в общей массе сделок с землей не превышала 20%.
Средняя цена сделок с участками, млн. руб.
Сделки с домами
Сделки с коттеджами последнее время идут довольно стабильно. Имеется в виду: стабильно плохо. Вот цифры. За 10 месяцев 2010 года участвующими в обмене компаниями было реализовано 113 коттеджей (в эту статистику мы включаем и участки с подрядом, здесь покупатель сразу оплачивает землю и дом), в 2011 году за тот же срок продано 105 отдельно стоящих домов. При том, проектов, как было сказано выше, прибавилось.
Что отрадно, в этом сегменте не заметно тенденций к снижению стоимости покупок. Даже напротив, общий тренд – плавное (на уровне инфляции) повышение.
В октябре из семи проданных коттеджей шесть было реализовано в диапазоне 5-8 млн. рублей, еще один – за 19 млн. Соотношение весьма характерное для последних месяцев.
В сегменте таун-хаусов ситуация иная. Здесь по сравнению с прошлым годом продаж стало существенно больше. В 2010 году за 10 месяцев в рамках информ-обмена было реализовано 33 домовладения этого типа, в 2011 году за тот же срок – 165 объектов.
Здесь весьма показательно проследить продажи в рамках комплекса «Янино», где с прошлого года особо не изменилась ни степень готовности проекта, ни стоимость лотов. В рамках этого поселка за весь 2010 год было реализовано 11 секций, тогда как с начала этого года владельцев нашли 22 подобных домовладения.
Также показательно, что темпы продажи коттеджей в проекте существенно снизились по сравнению с прошлым годом и даже участки под самостоятельное освоение (в этом году здесь появился и такой тип недвижимости) в рамках указанного проекта берут весьма неохотно.
Мнения экспертов:
Валерий Панкратов, исполнительный директор СК RusWoodHouse:
- Покупатели довольно активно торгуются, пытаются существенно сбить цену, но сегодня на серьезные скидки застройщики идти не готовы: возможности ценовых маневров сильно ограничены. Хорошо, если получится отспорить 50-100 тыс. руб. Но даже если торг не удается, клиенты от сделки не отказываются.
Алексей Рогов, Генеральный директор компании Village Consulting:
- Конечно, торгуются все. Пытаются опустить цену кто на 10, а кто даже на 30%. Если не удается добиться желаемого, сразу от сделки, вроде бы, не отказываются - но уходят подумать. После чего могут думать и месяц, и два…
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: Новые Территории»:
- Наши клиенты хотели бы получить скидку даже не столько из стремления к экономии, а как символ особого отношения к ним. Однако у нас не предусмотрены возможности персонального дисконта. Особое отношение к клиентам мы подчеркиваем другими услугами: предлагаем в пользование автомобиль на время строительства, а весной у покупателей появится возможность тестового проживания в шоу-домах в поселке. Поэтому никто из наших (пока еще потенциальных) покупателей не отказался иметь с нами дело.
Светлана Невелева, Советник руководителя ГК «Стинком»:
- Клиенты торгуются всегда. Но последнее время их запросы в этом отношении стали скромнее: максимальная скидка, о которой идет речь - 10 %. Мы не склонны идти на такие уступки по цене, однако можем обсуждать некоторые дополнительные преференции для клиента.
Наталья Егорова, Руководитель отдела продаж компании «ПетроЗемПроект»:
- Почти каждый потенциальный покупатель задает вопрос о дополнительной скидке. Как правило, они хотят снижения от 5-20% от заявленной стоимости. Если не удается получить желаемого, какая-то часть покупателей отказывается от сделки.
Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
Этот текст опубликован на официальной странице информационного обмена www.bsn.ru/estate/country/analyse
Об информационном обмене:
В данный момент информацией о реальных сделках обмениваются 39 компаний и частных девелоперов, совместно ведущих 84 проекта комплексной загородной застройки. В указанных проектах в сумме реализуется свыше 9 600 домовладений, что составляет примерно 42% от общего объема рынка.
