Уже не первый месяц в «Русском Фонде Недвижимости» идет процесс перехода агентов в статус индивидуальных предпринимателей. О его причинах, тонкостях и выгоде для агентов рассказал генеральный директор фирмы Александр Семенович Портнов.
- Александр Семенович, в связи с чем возникла необходимость перехода агентов в статус индивидуальных предпринимателей?
- Она возникла из-за того, что на рынке недвижимости сегодня очень активно идут продажи в сегменте нового строительства. Мы наблюдаем большое количество покупателей, которые хотят приобрести объект на первичном рынке и очень торопятся это сделать, потому что с 1 июля этого года вступает в силу вторая часть поправок в 214 ФЗ, который регламентирует взаимоотношения между покупателями и продавцами в этом сегменте.
Причина изменений в законодательстве – это обманутые дольщики. Хотя по телевизору об этом и не говорят, но в профессиональной среде абсолютно точно известно, что от 7 до 10% строек – это стройки, где есть обманутые дольщики. Причин этому масса, и не все имеют криминальный оттенок, связанный с воровством, нередко строители просто не умеют делать бизнес. Подобное происходит в любой сфере, но строители при ошибках теряют не только собственные средства, но и деньги дольщиков. В результате объекты приходится достраивать на бюджетные деньги, что, естественно, не устраивает правительство. Поэтому в конце позапрошлого года было принято решение перевести строительную отрасль на проектное финансирование. То же самое сделали в Европе в начале 80-х годов, когда проблема обманутых дольщиков очень остро стояла в таких странах, как Франция, Испания и Греция.
- В двух словах, в чем его суть?
- Между покупателем и застройщиками встает банк, который является гарантом сдачи объекта и сохранности средств покупателей. Для последних создаются специальные эскроу-счета, где их деньги замораживаются на период стройки и страхуются, деньги с эскроу-счетов банк имеет права тратить только на конкретную стройку. Но, так как банк – это коммерческая структура, он будет оказывать услуги строителям не бесплатно, следовательно, жилье на первичном рынке неизбежно подорожает.
Допустим, банк выдает деньги строителям под 13% годовых, прибавим сюда увеличение НДС с 18 до 20%, и мы получим увеличение стоимости новой квартиры на 15%. И это еще очень оптимистичные цифры: основная масса аналитиков считает, что подорожание может произойти в пределах 30%, а это - увеличение стоимости однокомнатной квартиры на миллион рублей. Поэтому сегодня на рынке мы наблюдаем ажиотаж и подъем, особенно это касается первичной недвижимости. Новое строительство подорожает первым, а вслед за ним - вторичный и загородный рынки.
- Что происходит в нашей компании в связи с такой активностью на рынке нового строительства?
- В Центральном отделении РФН у нас успешно работают 8 групп, занимающихся новым строительством. Постепенно в работу с первичкой включаются и те отделения, где менеджеры и агенты поняли, что новое строительство – это перспективный рынок. Сначала сделки шли через менеджеров Центрального отделения, но со временем региональные офисы начали самостоятельно выходить на агрегаторов и застройщиков. Но рынок нового строительства – это рынок безналичных денег и если деньги приходят нам от строительных компаний в виде безнала, то и агенту они могут быть выплачены только в виде безнала на счет ИП. Люди должны привыкнуть к той мысли, что безналичные деньги не равны наличным деньгам.
- Отсюда и возникла необходимость иметь статус ИП у каждого агента, который работает на рынке строящегося жилья?
- Абсолютно верно. Индивидуальным предпринимателем может стать любой из агентов, юридический отдел компании поможет это организовать абсолютно бесплатно, более того, компания берет на себя все расходы по открытию ИП, ведению его бухгалтерии и сдачи отчетности. Компания полностью поддержит любого агента, кто решил стать индивидуальным предпринимателем и сделает все, чтобы он не имел никаких трудностей. Реалии сегодняшнего дня таковы, что если вы работаете на рынке строящегося жилья, вам придется получить статус ИП, потому что расчеты в этом сегменте рынка идут только в безналичной форме.
А безналичные деньги, не равны по стоимости наличным деньгам, так как они подразумевают налогообложение (6%) и еще 1,5% вы платите комиссию банку при съеме денег со счета. Безналичные деньги дешевле примерно на 10% (6% - налог, 2,5% - отчисления в различные фонды, и еще 1,5% - за снятие денег).
- В чем преимущество статуса ИП для агента?
- Во-первых, у индивидуальных предпринимателей есть нормальная, «белая» доходная часть, с которой он платит налог в 6% и из которой он, в том числе, формирует свою будущую пенсию. Во-вторых, официальный доход дает возможность легче получать кредиты: банк более охотно идет на взаимоотношения с таким клиентом, нежели с тем, кто не может официально подтвердить свой доход, пусть даже и крупный. И, в-третьих, сегодня количество безналичных расчетов выросло в разы, примерно 80% оплат идет по картам. И не будем забывать о специальных программах банков, о кэшбэке, что делает выгодным именно безналичный расчет. Снимать деньги с карты и платить наличными - это уже вчерашний день.
- Расскажите об обязательных отчислениях в фонды.
- Нами было принято решение резервировать на счетах фирмы по 2,5% от суммы комиссионных агента для того чтобы, в конце года заплатить за него отчисления в соцстрах и прочие фонды. Сумма является фиксированной, и составляет 36 600 рублей, если человек зарабатывает до 300 тысяч рублей в год; если его заработок больше, то прибавляется 1% с суммы, превышающей цифру в 300 тысяч. Также необходимо, чтобы сразу было оплачено 6% налога и не откладывать эту выплату на конец года.
А если агент не может открыть ИП по объективным обстоятельствам, то есть несколько индивидуальных предпринимателей, которые с удовольствием вам помогут для того, чтобы увеличить свою доходность перед банком. Но при съеме денег или при их переводе, вам придется заплатить еще 1,5% банку, при этом сумма съема ограничена.
- Что необходимо для безналичных расчетов?
- Желательно открывать счет ИП в том же банке, карта которого у вас есть, тогда переводы средств со счета на карту будут бесплатными. И когда вы открываете ИП, вам необходимо самостоятельно разобраться с тарифами банка за его услуги. Расчетный счет ИП для вас мы сделаем в любом банке.
- Как в данный момент идет процесс получения статуса ИП?
- Очень массово. В этой связи у РФН есть мысли вырасти до агрегатора, которых сейчас в Петербурге четыре - «Н-Маркет», «Тренд», «Метрис» и «ПАН» - и мы хотим стать пятым. Агрегатор – это компания, которая заключает договора со всеми застройщиками и является неким связующим звеном между ними и субагентами. При этом застройщик создает агрегатору более выгодные условия: за счет того, что агрегатор продает больше, ему дают максимальный процент от сделки. Например, за продажу 10 квартир в месяц агрегатор получат от определенного застройщика 5%, если же он продаст меньше – то 2,6%. Если субагент придет к застройщику напрямую, он получит 2,6%, а если к агрегатору – то 4%. Выгода налицо. Также агрегатор помогает субагентам технологически и может даже авансировать сделку, ведь застройщики платят не сразу, а в течении нескольких месяцев.
- Вы, как руководитель одной из крупнейших риэлторских фирм в городе, считаете что переход на безналичные платежи – это будущее рынка недвижимости в России?
- Я думаю, что государство к этому стремится, и это касается не только нас, риэлторов. В стране идет борьба с бесконтрольными наличными платежами и усиление финансового мониторинга, а безналичные платежи развивается день ото дня. Это происходит везде, например, шведы вообще к 2050 году хотят вовсе отказаться от наличных денег. Я думаю, что мы скоро вообще получим запрет на наличные расчеты свыше определенной суммы. И именно поэтому получение статуса ИП – это требование времени и рынка, нужно, чтобы люди поняли это, поняли что тот, кто качественнее и профессиональнее работает с клиентом, кто старается решить его проблему, помочь ему, тот и зарабатывает.
другие новости рынка недвижимости
квартиры в новостройках Петербурга и Ленинградской области
