С тем, что налогообложение напрямую влияет на рынок, спорить никто не будет. Ведь что такое рынок недвижимости? Это, в общем-то, два человека – покупатель и продавец. Продавцу, по определению, есть что продавать, иначе он бы не был продавцом. А вот с покупателем сложнее: тут все зависит от наличия средств в данный момент времени. Если задаться вопросом: «Кто способен заработать себе на квартиру?», то ответ очевиден. Явно не малоимущие – этой категории граждан государство вынуждено предоставлять социальное жилье за счет остальных. Самостоятельно заработать на квартиру может в основном только средний класс: специалисты высокого уровня, руководители среднего звена, топ-менеджеры, представители малого и среднего бизнеса. А чтобы они зарабатывали быстрее, в стране должна быть такая налоговая политика, чтобы налоги не были тяжелым обременением для среднего класса.
Что мы видим у нас? А видим мы следующее: с 2011 года были увеличены «социальные» налоги с 26 до 34%. Часть компаний была вынуждена переложить эти затраты на сотрудников, часть – взяли на себя, часть, есть такое подозрение, что самая большая часть – стали давать зарплаты в конвертах. Но, так или иначе, прибыль у малого бизнеса заметно снизилась. Что существенно подкосило платежеспособность на рынке жилья, так как активная часть общества во многом лишилась возможности улучшить свои жилищные условия.
С 2012 года вводится дополнительный 10% пенсионный налог на «большие» зарплаты. К слову, под «большими» понимается все, что выше планки примерно в 40 тысяч рублей в месяц. Если обратиться к мировой практике, то жилье считается доступным для населения, когда цена квадратного метра примерно равна доходу человека. Таким образом, государство снова «подрезало» средний класс. Действительно богатые люди в России к налогу на заработную плату имеют очень опосредованное отношение. Их активы давно уже оформленына оффшоры, а доход формируется не традиционной зарплатой, а приростом стоимости их компаний и активов. Причем доходы от прироста этой стоимости облагаются налогами опять же в тех самых оффшорах. Поэтому пытаться «отжать» с доходов действительно богатых людей дополнительные 10 % – это иллюзия.
А вот обложить повышенным рыночным налогом дом где-нибудь на Рублевке, который расположен в России и который не спрячешь, – это совсем другое дело. Именно рыночный налог на недвижимость во многих странах мира является, во-первых, самым собираемым, так как в отличие от доходов бизнеса недвижимость не спрячешь – она всегда на виду. А во-вторых, именно этот налог, имеющий смысл налога на роскошь, является инструментом снижения социального неравенства. Следует отметить, что большинство людей, живущих в обычных жилищных условиях, как многие в России, от введения рыночного налога на недвижимость особо ничего не потеряют. Уже не раз была озвучена мера по освобождению от этого налога типового жилья (квартир площадью до 55 квадратных метров и дачных участков в 6 соток), а также пенсионеров.
Введение рыночного налога на недвижимость почти никак не затронет типовое жилье эконом-класса. Но он, во-первых, позволит собрать реальные деньги в бюджет с дорогого жилья, а во-вторых, будет способствовать распродаже жилья инвестиционного. Это должно привести к некоторому «сдутию» цен на недвижимость, особенно в тех городах и сегментах, где инвестиционного жилья больше всего – в Москве, Подмосковье, Петербурге, Сочи. Но это «сдутие» будет носить постепенный характер, «размазанный» во времени: кто-то среагирует уже на решение о введении нового налога, кто-то – на сам факт вступления его в силу, кто-то – получив первое налоговое извещение по итогам года, кто-то – заплатив налог за ненужные ему, в общем-то, и припасенные на «черный» день несколько квартир. Но так или иначе введение рыночного налога на недвижимость «сдует» цены там, где они завышены, постепенно, без катастрофического резкого обвала. А те, кому жилье нужно для жизни, тот самый средний класс, сможет купить квартиру или дом дешевле.
