В наши края наконец-то пришла долгожданная весна, а с ней не менее долгожданное традиционное весеннее оживление на рынке загородной недвижимости. И, как из года в год, весной, риэлторы надеются на ипотечное кредитование.
Сегодня рынок загородной недвижимости Петербурга и области переживает рост цен на дома и участки. И это несмотря на то, что предложение сейчас существенно превышает спрос. По мнению аналитиков, загородная недвижимость будет дорожать все лето, и особенно это коснется востребованных проектов. Рост цен на актуальные объекты, скорее всего, цепной реакцией подхватит и рост цен на все остальные. И тут возникает вопрос: а будет ли все это покупаться, ведь загородная недвижимость – это не предмет первой необходимости, как городская квартира, а скорее что-то из области дополнительных, но не обязательных улучшений качества жизни?
Сегодня получить ипотеку на покупку коттеджа со стопроцентной готовностью, с участком ИЖС, находящегося в черте населенного пункта (коттеджного поселка и т. п.) сложнее всего, но, возможно получить кредит на покупку таунхауса, оформленного как доля в праве общей долевой собственности на жилой дом с долей земельного участка под ним. Кредитный департамент агентства "Русский Фонд Недвижимости" сотрудничает со многими банками, выдающими ипотечный кредит на загородном рынке (см. таблицу).
И оформление кредита через «Русский Фонд Недвижимости» обернется для клиента массой плюсов, о чем должен знать каждый агент в нашей компании. Банки-партнеры для наших клиентов понижают процентные ставки на 0,25–1%, что позволяет экономить значительные суммы. Кроме того, в силу сложности загородных объектов далеко не каждый банк согласится выдать кредит для покупки конкретного загородного дома или участка. Но если клиент приобретает этот объект через РФН, а точнее, через кредитный департамент РФН, то шанс получить кредит у наших банков-партнеров гораздо выше. В том случае, когда индивидуальному клиенту отказывают, с нами ведут диалог даже при наличии определенных сложностей.
В нашей стране в последнее время сложилась тенденция брать кредитные средства на улучшение жизни, такие как новый автомобиль или крупная бытовая техника. Улучшить «загородную» сторону своей жизни также можно в кредит, с помощью ипотечных программ. Но именно эта область кредитования сегодня развивается не так, как того хотелось бы банкирам и их клиентам. В 2011 году ипотечные программы банков, направленные на кредитование загородной недвижимости, наконец-то вышли на докризисный уровень по своей доступности. Банки начали выдавать кредиты на покупку загородных объектов как эконом, так и бизнес класса, при этом можно приобрести как земельный участок, предназначенный для жилищного или дачного строительства (садоводство) как без объекта, так и с объектом, в том числе недостроенным.
В чем же тогда причины медленного развития ипотеки на загородном рынке?
По мнению директора кредитного департамента «Русского Фонда Недвижимости» Светланы Рагибовны Алиевой, на медленное развитие ипотеки влияет плохая информированность потенциальных заемщиков об их возможностях и банковских продуктах.
Вторая причина более традиционна: не столь высокий, как хотелось бы, спрос на загородные объекты.
Кроме того, банки боятся прогадать при оценке залога, ведь оценить стоимость загородного дома, если он был построен по индивидуальному проекту, крайне сложно.
«В городе, если вы приобретаете жилье на первичном рынке, ипотечный кредит зачастую предлагает застройщик. За городом такая практика скорее исключение, чем правило. Кроме того, загородный объект сам по себе сложнее, нежели квартира в многоквартирном доме. Квартиры, как правило, стандартны, оформление документов на них тоже стандартизировано, в то время как загородный объект – это не только постройка, но и земля, на которой она стоит. Многое зависит от статуса земли, которая может быть как землей поселений, так и бывшими сельскохозяйственными угодьями, переведенными в статус дачного некоммерческого партнерства», – считает Светлана Рагибовна.
Отсюда и более высокие ставки на загородном ипотечном рынке. Объект залога, то есть загородный дом или участок, менее ликвиден, чем городская квартира. И случись что, срок экспозиции такого объекта будет значительно превышать срок экспозиции квартиры, кроме того, со временем может измениться и цена, и не факт, что в большую сторону. Именно поэтому банки и иные кредитные организации не столь охотно занимаются загородной ипотекой: нет четкого понимания, когда и за сколько они смогут продать объект.
Также, по мнению Светланы Рагибовны, развитие загородной ипотеки существенно тормозит неоднородное оформление документации на загородные объекты недвижимого имущества и отсутствие межевания земельных участков. Не будем забывать и тот факт, что зачастую в сделке участвует не один объект, а два: земельный участок и дом, и в этом случае документация должна быть в порядке на оба объекта. Тем не менее загородная ипотека банкам интересна, и никто не сомневается в перспективах этого сегмента рынка. Традиционно этот сегмент кредитования оживает с апреля по сентябрь, ждут этого и в 2012 году. «Банками сейчас разработан ряд кредитных продуктов, рассчитанных на удовлетворение разных запросов, – говорит Светлана Рагибовна. – Есть специальные программы для приобретения земельного участка, есть программы для приобретения участка вместе с домом, участка с недостроем и так далее».
«Когда человек ограничен в средствах, ему приходится довольствоваться приобретением скромных объектов. Но если он информирован об ипотеке и путях ее получения, то может рассчитывать на покупку загородной недвижимости более высокого уровня», – уверена Светлана Рагибовна Алиева.
