С 1 января этого года семьи с двумя и более детьми получили возможность улучшить свои жилищные условия без уплаты НДФЛ, в связи с изменениями в Федеральном законн от 29.11.2021 года № 382–ФЗ, который внес поправки в Налоговый кодекс, точнее, в его статью 217.1. Освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи жилья для семей, в которых есть двое или больше детей действует вне зависимости от того, сколько лет недвижимое имущество находилось в собственности, в том числе, даже если менее минимального срока владения.
Напоминаем, что на сегодняшний день, при продаже недвижимости обязанность платить НДФЛ возникает если сделка совершена ранее минимального срока владения освобождаемого от уплаты налога или доход от продажи жилья превышает расход на его покупку. К примеру, если семья продала квартиру дороже, чем покупала, ей придется заплатить налог в доход государства, даже в том случае, если сразу же была куплена новая квартира с доплатой. Также необходимо помнить, что доходы и расходы учитываются по одной квартире. Но благодаря поправкам в законе, теперь есть возможность избежать налогообложения, хотя это
освобождение коснется и не всех семей с детьми. Для того, чтобы получить освобождение от налога при продаже жилой недвижимости, необходимо соблюсти определенные условия, точнее - пять условий:
1. На момент продажи недвижимости в семье есть два и более несовершеннолетних ребенка (приемные дети также учитываются). Возраст детей определяется на момент регистрации перехода права собственности на реализованное жилье или долю в праве собственности, к покупателю. Если ребенок или
несколько детей очно учатся в университете, колледже или другом образовательном учреждении, то возраст «учета» этих детей в освобождении от налогов увеличивается до 24 лет.
2. Семья купила продала и купила недвижимость в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. То есть, продажа имеющегося жилья и покупка нового жилья должны происходить в одном календарном году либо покупка должна быть осуществлена до 30 апреля 2022 года (если продажа
была в прошлом году). По ДДУ в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры; при купле-продаже или мене нужно зарегистрировать право собственности. Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи. Если период продажи и покупки жилья не совпадут, то воспользоваться льготой по НДФЛ не получится.
3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи. То есть закон постарался исключить ситуацию, когда продается жилье большого метража, а потом покупается для «вида» маленькая с маленьким метражом квартира. Этот пункт именно и предусматривает только улучшения жилищных условий.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей.
5. На момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого. Имеется в виду, налогоплательщик на дату продажи жилья не должен владеть другим жильем, которое по площади более чем наполовину больше приобретаемого. Данное ограничение направлено на то, чтобы льготой воспользовались действительно нуждающиеся в улучшении жилья семьи, и данная схема не работала бы как уход от налогов.
Пример: семья с двумя детьми после сделки по продаже двухкомнатной квартиры должна была заплатить 89 тысяч рублей НДФЛ. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей. Но в этом же налоговом году семья купила трехкомнатную квартиру с доплатой и ее кадастровая стоимость больше, чем у проданного. В этом случае и общая площадь нового жилья и/или его кадастровая стоимость больше, чем у «старого».
Вывод: так как соблюдены все условия, то семья не будет платить налог с продажи в бюджет. Также НДФЛ можно не платить при продаже квартиры, комнаты, жилого дома или доли в них. При этом срок владения не имеет значения если это происходит в один налоговый период. Например, если купить однокомнатную квартиру и через полгода продать ее для покупки двухкомнатной - то налога не будет. С машинами и нежилыми помещениями этот закон не работает.
Часто у продающих жилую недвижимость, возникает вопрос: если единственный собственник продаваемого жилья - ребенок, он будет платить налог? Чтобы ответить, нужно обратить внимание на вышеперечисленные пять условий. Если собственник - член семьи где двое и более детей и остальные все условия соблюдены, то освобождение будет действовать. Что касается декларации, то ее по-прежнему надо подавать. Исключений для таких ситуаций законодатель не предусмотрел. Декларацию не подают только при продаже недвижимости по истечении минимального срока владения, и если проданный объект - не дороже миллиона рублей. В других случаях необходимо отчитаться и подтвердить условия освобождения от уплаты НДФЛ.
Для соблюдения налоговых сроков в 2022 году, при условии продажи недвижимости в 2021 году, сделку по приобретению необходимо совершить до 30 апреля 2022 года с учетом всех условий, тогда налога не будет. Если же налоговый период для продажи в 2022 году, то покупку необходимо совершить до 30 апреля 2023 года.
Половникова Светлана Викторовна,
старший юристконсульт
«Русского Фонда Недвижимости»
