Одной из основных тенденций на рынке первичной недвижимости в наступившем году (как, впрочем, и в прошедшем) будет активная реализация недорогих квартир (около 50 тысяч рублей за метр) в новых крупных жилых комплексах.
Напомним, что все началось с комплекса «Северная долина», который компания «Главстрой СПб» строит около станции метро «Парнас». Это крупнейший петербургский проект комплексной застройки: 5 лет строительства, 2,7 млн «квадратов» жилья, 80 тысяч жителей. При таких объемах застройщики могут брать количеством, поэтому начальная цена продаж минимальна. Надо ли говорить, что вокруг квартир в первой очереди комплекса был немалый ажиотаж?
В новом году сразу несколько компаний пошли по пути «Главстроя», и на границе города и области появятся сразу несколько масштабных жилых комплексов с начальной ценой квадратного метра ниже среднерыночной. Выход на рынок таких предложений оказывает влияние не только на первичный, но и на вторичный рынок городской недвижимости, сдерживая рост цен в сегменте эконом-класса. Но сильно изменить существующий порядок
цен масштабная жилая застройка скорее всего не сможет. А сможет грядущее в июле повышение тарифов, акцизов и налогов. Нас ждут новые тарифы на электроэнергию и газ и новые же акцизы на бензин, табак и алкоголь. И если два последних пункта на покупательскую способность населения вряд ли окажут влияние, то остальное повлияет несомненно: рост цен на энергоносители и топливо повлечет за собой удорожание товаров
первой необходимости (бензин, транспорт, продукты питания и т.д.), в результате у населения останется меньше возможностей накопить на покупку квартиры или платить за ипотеку.
Кроме того, в 2012 году планируется-таки ввести рыночный налог на недвижимость, и, согласно наиболее пессимистичным прогнозам, налог с владельцев жилой и коммерческой недвижимости может увеличиться в десятки раз. Но введение рыночного налога на недвижимость почти никак не затронет типовое жилье эконом-класса. Зато он, во-первых, позволит собрать реальные деньги в бюджет с дорогого жилья, а во-вторых, поспособствует распродаже жилья инвестиционного. Это должно привестик некоторому «сдутию» цен на
недвижимость. Ключевое слово здесь – «должно». Сразу вспоминается поговорка, что хотели как лучше…
Вообще, цены на недвижимость должны вести себя в этом году предсказуемо, и плавный рост, если он случится, начнется где-то с осени. Более резкий рост напрямую зависит от спроса, но откуда ему взяться, если нас ждет повышение цен на предметы первой необходимости. Подстегнуть спрос могло бы ипотечное кредитование, которому в наступившем году эксперты практически единодушно пророчат счастливое будущее, которое выразится в увеличении объемов выдачи кредитов чуть ли не на 30 % (напомним, что в 2011 году по сравнению с 2010-м произошло увеличение числа сделок более чем в два раза). Также эксперты говорят об удорожании кредитов в 2012 году и об удорожании же процентных ставок по кредитам. Рост рынка планируется за счет увеличения доли ипотеки на первичном рынке жилья, которого в этом году в Петербурге планируется ввести около 2,8 млн квадратных метров. Сбудутся ли надежды экспертов рынка, зависит только от мировой экономической ситуации в этом году.
Если говорить о спросе в 2012 году, то он в точности повторит тенденцию года прошлого: наибольшее число сделок будет происходить в сегменте эконом-класса – одно- и двухкомнатные квартиры в городе, недорогие участки в области, самый ходовой «ценовой коридор» – 3–5 млн рублей. Согласно данным колл-центра нашей компании, наиболее популярными районами области в начале этого года были Всеволожский, Выборгский, Ломоносовский, Кировский и Гатчинский. Примерно такая расстановка и сохранится до конца 2012-го. Львиная доля спроса сосредоточится на трех районах: Всеволожском, Курортном и Выборгском, а благодаря окончанию строительства КАД мы прогнозируем серьезное повышение интереса к Ломоносовскому району. Аналогичное влияние на рынок соответствующего района оказывает и ввод в эксплуатацию дороги Скотное -Агалатово.
Вообще, эксперты прогнозируют рост цен на загородном рынке, но только на качественную недвижимость. Роста ждут ближе ко второй половине года. Подводя итоги, можно сказать, что в наступившем году на рынке недвижимости кардинальных сдвигов неожидается. И даже если состояние мировой и отечественной экономики существенно ухудшится, эксперты не прогнозируют заметного падения или повышения цен на недвижимость. Остается надеяться, что и пророчество майя не сбудется.
