Главная/Новости/Новости компании/Загородный рынок недвижимости: о роли государства и необходимости перемен

Загородный рынок недвижимости: о роли государства и необходимости перемен

28 / 09 / 2017
Загородный рынок недвижимости: о роли государства и необходимости перемен
Генеральный директор РФН Александр Семенович Портнов поделился в интервью мнением о загородном рынке недвижимости и о том, как сделать его более развитым и цивилизованным.

- Александр Семенович, наша компания в основном работает на рынке загородной недвижимости, в связи с этим вопрос: что положительного произошло за последние 12 месяцев в этом сегменте?

- Самое главное, что за последний год на загородном рынке появляется стабильный спрос, и это один из первых признаков того, что рынок в целом выздоравливает. Но все равно есть одна большая проблема – пока в нашей стране не получается создать массовый рынок загородной недвижимости, аналогичный западному, так как в этом сегменте ипотека не работает на должном уровне. Сегодня банки рассматривают загородный рынок как высоко рискованный, им трудно прогнозировать, за сколько они продадут объект и продадут ли его вообще, если заемщик откажется платить. Поэтому и получается, что на загородном рынке люди покупают недвижимость за свои собственные средства, что, несомненно, сильно тормозит его развитие.

При этом во всем мире рынок загородной недвижимости, точнее даже рынок малоэтажной недвижимости является одним из важнейших, и именно домохозяйства в Америке и в Европе генерируют основное потребление товаров. Именно жители «одноэтажной Америки» являются двигателем развития экономики, ведь они больше покупают, следовательно, дают работу производству. И государству выгодно, чтобы люди жили за городом. У нас, к сожалению, ситуация иная, и развивается в основном городской многоэтажный рынок.

- А когда ситуация может измениться?

- Тогда, когда банки будут уверены в том, что они смогут реализовать залоговое имущество хотя бы за те деньги, которые в него вложили.

- Что нужно для того, чтобы это произошло?

- Необходимо чтобы появился некий сравнительный рынок объектов загородной недвижимости. Почему мы с вами можем определить стоимость недвижимости с помощью ЕМЛС или Avito? Потому что есть примерно одинаковые квартиры – идентичные дома одного года постройки, одинаковая площадь, потребительские качества. А на загородном рынке у нас каждый дом индивидуален.

- Что должно произойти, чтобы появился сравнительный рынок?

- Должно быть массовое малоэтажное строительство: когда у нас будет примерно две тысячи идентичных домов, мы сможем сравнивать и появится понимание стоимости объекта.

- Вы имеет ввиду коттеджные поселки?

- Нет, совсем не обязательно. Кстати, на рынке коттеджных поселков у нас тоже хватает проблем, главная из которых – законодательная незащищенность покупателей от недобросовестных застройщиков. Застройщик может обещать сделать всю инфраструктуру, но у вас нет никакой гарантии, что он это обещание выполнит. И вы можете в лучшем случае пару лет ждать обещанного, а в худшем - будете все делать за свой счет. На городском рынке, когда вы покупаете квартиру, если вы покупаете недвижимость у компании с именем, то это практически исключено.

Вообще, ситуация, когда покупатель платит деньги застройщику, на Западе просто невозможна: там все расчеты между застройщиком и дольщиком идут через банк, а уже он финансирует строительство, проверяя, как и куда тратятся средства. И вообще вся информация по продаже недвижимости открыта и вы, как продавец или покупатель, в любой момент можете получить любую статистику по любому объекту.

- У нас такая ситуация в принципе возможна?

- Только в том случае, если все сделки будут полностью проходить через банк. Или полностью с открытыми комиссионными.

- Это разве реально? Наш народ налоги платить не любит.

- Пока не любит, но будет вынужден платить. Как платится налог на недвижимость на Западе? Там существуют районные муниципалитеты, у которых есть свой бюджет и орган самоуправления. Бюджет района формируется за счет того, что часть от налогов на недвижимость, которая находится на его территории, от 7 до 12%, остается в муниципалитете. На что муниципалитет тратит эти деньги? Делает внутренние дороги, сажает деревья, косит траву, осуществляет ремонт, то есть все то, что у нас за городом люди делают за собственные деньги.

Просто государство контролирует этот сегмент рынка. Например, в западных законах четко прописано, что если вы не построили дом на участке за определенный период, как правило, за три года, вы все равно будете платить налог. У нас же можно что-то не достроить, и этот недострой не подлежит регистрации, следовательно, не облагается налогом. Кроме того, на Западе вы не можете построить дом хуже по потребительским качествам, чем у соседей, потому что тогда их дома упадут в цене.

- Как этот процесс регулируется?

- Муниципалитетом, который подписывает разрешение на строительство, после того, как проект вашего дома утвердили ваши будущие соседи. А если вы начнете стройку не получив все необходимые подписи, то получите штраф от 3 до 10 тысяч USD. А что у нас происходит на загородном рынке? Кто во что горазд, тот так и строит. Кроме того, там очень следят за качеством строительства, тогда как у нас порой люди сами строят себе дома. А кто будет отвечать, если дом рухнет?

- Получается, что пока государство не возьмется всерьез за рынок загородной недвижимости, порядка там не будет?

- Именно. Когда загородный рынок недвижимости будет восприниматься государством так же, как рынок городской недвижимости, тогда он и будет цивилизованным. Посмотрите, как сильно у нас регламентирован рынок городского строительства, сколько там правил. Для загородного рынка пока правила не выработаны, но они будут вырабатываться, это неизбежно. Например, построили вы дом, куда вы ребенка поведете в школу? Никого это не волнует. То есть, комплексного решения создания полноценной жилой среды на загородном рынке нет. Вот вам и ответ на вопрос, когда на загородном рынке будет работать ипотека – только тогда, когда там будет порядок. И мы движемся в этом направлении.

Государство уже навело порядок на земельном рынке, и практически вся земля в нашей стране имеет свое назначение. Но на землях садоводств, ИЖС, ДНП вы можете строить дом, какой хотите, а это не правильно, необходимы стандарты, и их отсутствие тормозит развитие загородного рынка. Но когда рынок станет таким, каким он должен быть, тогда и наша деятельность станет более структурированной, организованной, и, самое главное, более прибыльной.


другие новости рынка недвижимости

каталог загородной недвижимости компании "РФН"

купить дом или коттедж в Ленобласти