Покупка загородного дома, особенно для постоянного проживания, это серьезное вложение денег. Принимая такое решение, будущие собственники загородной недвижимости должны знать, какие проблемы могут ждать их на пути к мечте о проживании в собственном загородном доме, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий.
Одной из основных проблем при покупке любой, в том числе и загородной недвижимости, является приостановка строительства недвижимости на неопределенный срок. Если объект перестал строиться, то скорее всего Застройщик финансово несостоятелен – юридический или фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом не сможет, и денежные средства вам не вернет. Если дом не достроен, то и документы, подтверждающие создание и наличие оплаченного вами объекта, не подготовлены и не оформлены, т.е. отсутствуют. Это, в свою очередь, является препятствием покупателю-дольщику оформить недострой в свою собственность для завершения строительства за собственные дополнительные расходы. Однако, при грамотном подходе это сделать все же можно в судебном порядке, но процедура очень сложная.
Второй серьезной проблемой может стать ситуация, если дом достроен, но передан с существенными недостатками. Если дефекты не являются чересчур значительными, и их устранение, в принципе, возможно, то покупателю необходимо привлечь независимую строительно-техническую экспертизу, получить отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости по их устранению, и обратиться в суд. Намного хуже обстоит дело, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм и правил, например, неправильно залит фундамент, а строительная компания, что возвела вам данный дом, обанкротилась или перестала существовать за период строительства. В таком случае дом использовать невозможно в связи с неустранимыми строительными недостатками и дефектами, а потребовать возврата денежных средств не с кого, в связи с закрытием строительной компании или ее финансовой несостоятельности.
Еще одной серьезной ситуацией может стать существенное изменение потребительских характеристик оплаченной недвижимости. Это может быть связано как непосредственно с площадью, этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом расположения. Что касается изменений месторасположения приобретаемого объекта, то данные обстоятельства на практике не являются редкостью, и связаны могут быть, например, с увеличением количества построенных домов в округе, уменьшением площади земельного участка, на котором расположен дом, возведением около дома незапланированных дорог или объектов общего использования. В результате покупатель отказывается от предлагаемого варианта, который не соответствует первоначальному проекту и его мечтам, что имели место при первичном заключении договора и оплате.
Также, существенной проблемой может стать, если не оформлено право собственности на дом или земельный участок. На практике встречаются прецеденты, когда оформить недвижимость в собственность покупателя вообще не предоставляется возможным. Например, застройщик начинал осуществлять строительство на чужом земельном участке, предварительно договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат – строительство признают незаконным как возведенное на чужом участке, а дом обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости не сможет. Чтобы избежать подобного нежелательного итога, необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег застройщику.
Очень неприятным сюрпризом может стать наличие других претендентов на оплаченный объект недвижимости. Подобная проблема хорошо известна юристам оп недвижимости. Она заключается в том, что загородные объекты недвижимости в большинстве своем продаются вне рамок правового поля, т.е. не по тем договорам, которые соответствуют закону и подлежат обязательной регистрации в Регистрационных службах, что гарантированно защищает права покупателей от двойных продаж – договоры участия в долевом строительстве, договоры купли-продажи. Часто, предлагаемые строительными компаниями предварительные договоры, договоры инвестирования или совместной деятельности, не могут защитить покупателя от двойной продажи, и создают обширную почву для злоупотреблений и преступлений, связанных с мошенничеством.
Кроме вышеизложенных проблем, покупателей загородной недвижимости могут поджидать и другие, например, если к дому не подведены обещанные по договору коммуникации. Оформить разрешение на подведение и врезку коммуникаций – задача очень не простая, требующая как наличия влиятельных связей на местах, так и больших финансовых затрат. Если у вас есть загородная недвижимость, к которой не подведены коммуникации, то и коммерческая, и потребительская ее стоимости на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями. Покупателю потребуется потратить значительное количество времени, денег и сил, чтобы добиться оформления, проведения и врезку необходимых, жизненно важных коммуникаций. Кроме того, бывают и неразрешимые ситуации, например, нет электрических мощностей, отсутствие поблизости газа или др.
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются владельцы загородной недвижимости, может быть управляющая компания. Не всегда управление загородной недвижимостью осуществляется управляющими компаниями в рамках закона. В наше время эксплуатирующие организации имеют своей целью не столько осуществлять обслуживание собственников недвижимого имущества, сколько обогащаться за их счет при минимальных затратах. А возможность злоупотребления возникает у управляющих компаний по двум основным причинам: первое - это отсутствие реального законного механизма наложения ответственности, второе – отсутствие правовой культуры населения. В результате собственники платят огромные деньги за не предоставляемые им услуги, а при не подчинении управляющим компаниям остаются отключенными от основных коммуникаций. В настоящее время и процедура исполнения гражданского и процедура исполнения уголовного законодательства таковы, что практически не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями, злоупотребляющими своей властью. Для решения таких проблем необходимо желание и совместные действия большинства обслуживаемых собственников, которых, как показывает практика, организовать очень и очень сложно.
