По данным Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, количество сделок на загородном рынке с начала текущего года существенно увеличилось. Однако выручка девелоперов не растет – большинство сделок проходит по самым дешевым объектам. Если в начале 2009 года средняя цена договора среди участников составляла 7,2 млн. рублей, то сегодня - лишь 2,7 млн рублей.
За минувший год существенно возросло число сделок с участками, в стоимость которых не входят коммуникации. Их называют земельной нарезкой, потому что девелоперы не вкладываются в инженерные сети, детские и спортивные площадки, охрану, сервисные службы, парковки, а продают лишь размежеванные наделы. До кризиса подобных проектов не существовало.
Однако, последнее время количество проектов с участками без коммуникаций на рынке быстро увеличивается, причем среди собственников идет своеобразное соревнование: кто предложит дешевле. Так, средняя цена сделки за земельную нарезку, по данным информ-обмена, с начала 2010 года снизилась на 40-50%. Примечательно, что за тот же период суммы договоров при покупке инженерно-подготовленных участков, напротив, увеличились в среднем, на 30%.
Сегодня, на участки без инженерии приходится 30-50% сделок (хотя прирост доходов они дают незначительный - лишь 4-7% общей выручки). При этом, число продаж инженерно-подготовленных наделов, практически не возрастает, тогда как объемы сделок с земельной нарезкой все растут. Эксперты весьма критически оценивают перспективы приобретения участков без инженерии, однако переломить поведение покупателей это не помогает.
Девелоперы уверены, что наделы без коммуникаций весьма активно распродаются из-за низкой стоимости. Продавцы утверждают, что как правило, такие участки граждане покупают для строительства недорогой дачи, предполагая со временем подвести инженерку. Не исключено также, что некоторые горожане, приобретая такие наделы, просто не задумываются о дальнейших перспективах его освоения, поскольку пытаются таким образом сохранить свои небольшие накопления от инфляции. Кто-то, возможно, преследует и цель заработать на последующей перепродаже, предполагая, что скоро все начнет дорожать.
По сравнению с прошлым годом заметно выросло число продаж таун-хаузов (здесь мы также учитываем и продажу дуплексов – домов на две семьи). Так, если в 2010 году в среднем распродавалось по 3 дома в месяц, то в 2011 году – 15. Большинство сделок проходит по самым дешевым предложениям в проектах «Золотые ключи», «Кивеннапа» и «Токкари-ленд». Здесь цена лота составляет 2-3 мл рублей. Хотя есть и продажи в поселках более высокого ценового уровня: «Янино» (5-5,5 млн руб.), и Ollila (12-15 млн. руб.).
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:
Весной увеличилось количество звонков и просмотров в «Гармонии», но больше всего спрос вырос на строительные работы. Горожане активно разбирают участки без коммуникаций, однако я лично не вижу плюсов приобретения участков без коммуникаций вообще. Смогут ли собственники впоследствии решить инженерные вопросы – неясно.
Ирина Галицкая, коммерческий директор Greenside:
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, люди начали активнее интересоваться строительством домов по готовым проектам. На пике спроса - коттеджи из клееного бруса площадью 150-250 кв.м. В приобретении участков без коммуникаций, по-моему, главный минус - бюрократия и высокие цены на инженерное обеспечение: иногда только стоимость прокладки электросети может превысить стоимость земли.
Юлия Сукора, начальник отдела маркетинга «Би Хай Инвест»:
Мы не спешим радоваться постепенному весеннему оживлению, потому что рынок все еще непредсказуем. Мы, например, рассчитывали на неплохие объемы продаж в начале года, но были озадачены отсутствием спроса первые месяцы.
Наталья Егорова, начальник отдела продаж «ПетроЗемПроект»:
Активность покупателей возросла по сравнению с мартом примерно на 20%. И хотя нам не удалось подписать ни одного контракта, мы ждем неплохие результаты от следующих месяцев.
Покупка участка без инженерии – приобретение недорогое, но рискованное. Частнику недоступны возможности девелопера: он вряд ли сможет перевести землю в другой статус, выполнить технические требования и многое другое.
Максим Жеребцов, председатель правления ДНП Ski House:
Плюсов от приобретения участка без коммуникаций немного, но все же они есть. Если владелец сам подключает, например, электроэнергию, то у него персональный договор с Ленэнерго. В коттеджных поселках чаще заключается договор не с каждым собственником, а с организацией (товариществом, партнерством, садоводством и т.д). Если же кто-то из жителей не платит, и у организации нет финансовой подушки, чтобы погасить долг, то сбытовая компания отключает электричество у всех собственников.
Марина Селиванова, руководитель департамента продаж «БТК девелопмент»:
По сравнению с мартом, количество звонков и посещений в апреле возросло примерно на 20%, количество сделок – в два раза. В последние месяцы значительно увеличился процент сделок с готовым продуктом. Никто не может гарантировать подключение газа и электричества в момент покупки участка без коммуникаций. Могут «всплыть» самые разные обстоятельства: не хватает мощностей, не позволяют трассы и пр. Риски, что вы останетесь без коммуникаций, достаточно велики.
