В настоящее время в нашей стране сформировалась правовая база продажи недвижимости, сложилась судебно-арбитражная практика, написаны десятки трудов и исследований. В 1998 году было организовано системное формирование механизма регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так что можно зафиксировать становление рынка недвижимости в России.
Казалось бы, за становлением рынка изменится и гражданское правосознание граждан, обращающихся в агентства недвижимости. Однако практика показывает, что обычные человеческие слабости свойственны и клиентам риэлторских компаний. «Русский Фонд Недвижимости», являясь одним из лидеров на рынке, руководствуется в своей деятельности принципом «клиент всегда прав» и занимается оказанием квалифицированной и грамотной помощи в сопровождении сделок с недвижимостью.
Стабильность компании дает возможность удовлетворить потребности клиентов и получать адекватную прибыль за оказанные услуги. При работе с нашей фирмой клиенты остаются довольными качеством предоставленных им услуг, но бывают случаи, когда граждане, получив информацию о стоимости оказанной услуги, пытаются всеми возможными способами уйти от своей обязанности по ее оплате, что приводит к неблагоприятным последствиям для всех участников сделки.
Приведем пример, наглядно показывающий, как поговорка «доверяй, но проверяй» подходит к нашей работе.
Продавец недвижимости обратился в одно из отделений РФН и заключил агентский договор, по которому намеревался продать двухкомнатную квартиру. Сотрудниками «Русского Фонда Недвижимости» была проведена работа и заключен предварительный договор с покупателем, который использовал ипотечный кредит. В дальнейшем между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи. Договор предусматривал условия, при которых деньги закладывались в сейфовую ячейку банка, в котором покупатель получал кредит, а согласование условий и подписание договора купли-продажи привело к личному знакомству покупателя и продавца. Следует отметить, что ячейка арендовалась без участия представителя РФН.
Далее события разворачивались следующим образом. После того как право собственности было зарегистрировано за покупателем, они с продавцом пришли к выводу, что обязательства по агентскому договору в части оплаты вознаграждения можно и не исполнять. Продавец и покупатель разделили агентское вознаграждение, а предложения сотрудников компании оплатить предоставленные услуги попросту игнорировали, выключив мобильные телефоны и поменяв номера. Нашей компанией было принято решение о защите своих прав в судебном порядке.
К сожалению, такие ситуации встречаются на практике. Риэлторам необходимо избегать последствий от них или уменьшать риски, связанные с отказом продавца от оплаты услуг компании. Для этого нужно делать следующее.
Во-первых, до проведения государственной регистрации необходимо подписать отчет агента. Право агента на вознаграждение возникает именно с момента заключения предварительного договора с потенциальным покупателем, а также иных условий, указанных в агентском договоре. Отчет агента является важным элементом агентского договора, так как именно этот документ подтверждает право на получение вознаграждения.
В соответствии с 1006 статьей ГК РФ, «при отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения».
Во-вторых, при внесении денег в банковскую ячейку сотрудникам компании следует предложить продавцу и покупателю произвести оплату вознаграждения, а в случае отказа настаивать на участии агента в договоре аренды банковской ячейки как стороны, без участия которой продавец и покупатель не смогут получить доступ к деньгам даже после государственной регистрации. Существуют различные условия аренды банковских ячеек, которые зависят от конкретного банка. Если же такое участие невозможно в данном банке, следует поменять банк, посоветовавшись с вашим уполномоченным.
В-третьих, в случае, если расчеты между сторонами будут производиться в безналичной форме (что существенно увеличивает возможность отказа клиента от оплаты вознаграждения компании), то, например, в «Сбербанке» существует услуга «Поручение». Она позволяет после зачисления средств на счет продавца, автоматически перечислить на счет компании сумму, указанную ранее в соглашении между продавцом и банком, что и будет являться вознаграждением.
Еще одним способом обеспечения исполнения обязательств клиента, связанных с оплатой вознаграждения при безналичном расчете, может являться получение доверенности от продавца, где будет указан банковский счет и сумма, которую может снять представитель компании, а также иные условия, согласованные с продавцом.
В приведенной выше ситуации элемент доверия к клиентам сыграл плохую роль в получении агентом и компанией своего вознаграждения. Следует иметь в виду, что каждая ситуация имеет свои особенности, и решения сложившихся вопросов сугубо индивидуальны, так как они обусловлены сочетанием различных факторов. Приведенные способы не могут дать стопроцентной гарантии, но существенно снижают риски, а также увеличивают шансы на вынесение положительного судебного решения, что тоже является важным шагом на пути к получению вознаграждения.
Вадим Романович Семенов, юрисконсульт «Русского Фонда Недвижимости».
