Причин продать квартиру, являющуюся залогом по ипотеке, может быть множество: семья может решить переехать в другой город; может возникнуть желание просто сменить квартиру на лучшую; или, если квартира покупалась в инвестиционных целях, владелец может решить, что время для продажи настало. Также в случае развода супругам перестает быть нужна общая квартира; ну и самая печальная причина – невозможность дальше обслуживать долг. Как быть?
Конечно, если у собственника есть средства досрочно рассчитаться с банком, не прибегая к продаже квартиры, то проблем вообще никаких не возникнет – надо только заплатить банку остаток долга, проценты из расчета фактического срока пользования кредитом, комиссионные за досрочное погашение, также в зависимости от условий кредитного договора возможна неустойка. Таким образом, кредит погашается, а с квартиры снимается обременение. Но чаще у владельца квартиры не хватает денег, чтобы погасить всю сумму, и деньги банку уплачиваются за счет средств покупателя. Вряд ли вы найдете покупателя, который согласится дать деньги под честное слово, что после погашения долга банку вы обязательно подадите необходимые документы в ГБР. Поэтому для обеспечения всех гарантий необходим договор купли-продажи.
Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, возможна только с согласия банка-кредитора, что всегда прописывается в кредитном договоре. Банки без особого энтузиазма идут навстречу заемщику и теоретически могут отказать, если посчитают причину, по которой клиент хочет продать квартиру, несущественной (по крайней мере, некоторые банки, в которые мы позвонили под видом клиента, озвучили, что принимают во внимание только финансовые причины, то есть неспособность обслуживать долг). Однако если срок моратория на досрочное погашение уже прошел (обычно мораторий составляет 6 месяцев с момента получения кредита, но по некоторым программам он может достигать 5 лет) и ваш кредитный договор не настолько экзотичен, что содержит пункты о принципиальной невозможности продажи квартиры и досрочного погашения кредита, то вы можете найти общий язык с банком. В конце концов, вы всегда можете сказать банку, что у вас проблемы с финансами и вы больше не можете обслуживать долг (не обязательно ведь сознаваться, что вы хотите взять ипотеку на более выгодных условиях в другом банке и на лучшую квартиру, а деньги от продажи имеющейся квартиры вам нужны на первый взнос). Ну а при получении отказа банка требуйте мотивированное письменное уведомление и идите в суд – с вероятностью 99 % ваш иск удовлетворят.
Итак, основная сложность при продаже недвижимости, обремененной залогом, состоит в том, что банку нужны сначала деньги, прекращение залога, а покупатель, напротив, сначала хочет снять обременение, а потом купить квартиру. Соответственно, заемщику и продавцу надо обратить внимание на то, когда и при каких условиях будет прекращен залог – до перерегистрации права собственности или после. Все эти вопросы оговариваются в трехстороннем порядке, при участии банка, или в четырехстороннем, еще с привлечением риэлтора.
Возможны два способа осуществления таких сделок. Первый – когда сначала дается согласие банка на отчуждение (смену собственника), а затем обременение снимается (и при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник). Второй – когда сначала вносится аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следует регистрация договора купли-продажи и смена собственника. Эти схемы на практике реализуются следующим образом. При первом варианте в момент осуществления сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя под контролем сотрудника банка закладываются в две банковские ячейки.
По факту регистрации в ГБР деньги из одной ячейки в размере остатка задолженности забирает сотрудник банка, затем банк дает покупателю разрешение на снятие обременения, а деньги из другой ячейки (остаток после расчета с банком) получает продавец квартиры. Если по какой-либо причине регистрация договора в ГБР и переход прав не происходят, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель. При втором варианте схема несколько другая: после того как банк взял деньги из ячейки, он снимает обременение, затем регистрируется договор купли-продажи и остаток денег после перехода права собственности из второй ячейки забирает бывший заемщик – продавец квартиры. Если какая-либо из сторон сделки совсем не доверяет другой или хочет дополнительных гарантий (а продавец и покупатель не против того, чтобы официально по банковским счетам проводить деньги в полном объеме), можно использовать банковский аккредитив при участии стороннего банка. При аккредитивной форме расчетов денежные средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю(ям) средств по представлении в банк документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору. В случае если сделка не состоялась (то есть документы не были представлены в банк до истечения срока действия аккредитива), денежные средства возвращаются со специального счета на счет плательщика.
В принципе, как объект квартира, находящаяся под обременением, менее привлекательна по сравнению со «свободным» объектом, поэтому покупателю обычно делается скидка. Но не только от характеристик квартиры зависит размер скидки. Например, имеет смыл обратить внимание на внутренние правила банка, в частности, когда банком зачисляются деньги на ссудный счет. Так, из практики наших коллег – ипотечных брокеров, по условиям одного из банков, вне зависимости от даты внесения средств в кассу, зачисление происходит в последний день месяца: то есть при покупке квартиры, скажем, 10 числа надо еще 20 дней ждать, пока не будет снято обременение – естественно, при таком подходе покупатель вправе требовать существенной скидки. Но если квартира ликвидная, а банк «правильный», то объект продается на абсолютно рыночных условиях и без скидки. Но и это не самый плохой вариант. Что может быть хуже? Только продажа квартиры по суду, в случае обращения взыскания. Взыскание на квартиру обращается по факту неплатежей, а сумма долга заемщика увеличивается на размер штрафных санкций (учитывая, что они начисляются за каждый день просрочки, это величина может быть ощутимой). Также должник оплачивает все судебные издержки: госпошлину, комиссионное вознаграждение судебных приставов, расходы на организацию торгов и прочее. А кроме того, недвижимость с торгов обычно уходит ниже рыночной стоимости, иногда – намного.
Светлана Рагибовна Алиева, руководитель кредитного департамента «Русского Фонда Недвижимости»
