По оценке аналитика Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрия Сперанского уже четвертый месяц объемы продаж и выручка на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти держится примерно на одном уровне. В мае на 75 проектов участников компаний информ-обмена было подписано 103 договора купли-продажи на сумму 257 млн. рублей. Для сравнения в апреле было заключено 104 договора на 280 млн. рублей, в марте – 104 договора на сумму 263 млн. руб. Как правило, весной число сделок растет от месяца к месяцу, уточняет аналитик. Однако, в этом году скачок активности пришелся на февраль и в последующие месяцы наблюдалась непривычная стабильность.
Примечательно, что за весенние месяцы девелоперы заработали лишь немногим больше, чем зимой. Так, за декабрь, январь и февраль застройщики выручили в среднем по 9,6 млн рублей на каждый малоэтажный комплекс, тогда как за весну – лишь 10,9 млн рублей.
В мае несколько изменилась картина по объектам продаж. В этом месяце застройщики заключили существенно меньше сделок с домами (их доля снизилась с 25% до 17%). Удалось реализовать лишь 7 коттеджей и 11 таун-хаузов. Это снижение особенно заметно по сравнению с апрелем: тогда было продано 14 коттеджей и 22 таун-хауза.
Граждане все охотнее берут самые дешевые земли без инженерной подготовки (на них приходится примерно треть от общего количества сделок), тогда как число сделок с более дорогими объектами снижается. В основном, сделки проходят по коттеджам стоимостью в 2,5-6 млн рублей, а за таун-хаузы большинство граждан готовы отдать не больше 3 млн рублей. Сделки по более дорогим объектам - экзотика. К примеру, за май было продано лишь два лота дороже 10 млн. рублей: коттедж и таун-хауз в Курортном районе.
Еще одна особенность майских сделок: существенно снизилась средняя цена договора. В этом месяце она составила всего 2,5 млн. рублей. Это один из самых низких показателей за все время наблюдений.
Одни эксперты прогнозируют, что ситуация скоро изменится, и дешевые объекты начнут дорожать. Однако большинство опрошенных экспертов все же не так оптимистично настроены. Мнения руководителей компаний, участников проекта:
Генеральный директор АТС "Малиновка", Евгений Айтжанов:
- Этим летом мы ждем существенного оживления продаж. Намечается общая тенденция значительного снижения стоимости участков под самостоятельную застройку. И это позволит покупателям престать, наконец, бояться низких цен на землю.
Советник руководителя ГК «Стинком», Светлана Невелева:
- По моим ощущениям, на рынке наконец-то заканчивается истерия: уйдут демпинги, сверхскидки и акции. Рынок начнет восстанавливать утраченные позиции, прежние объемы и системы работы. Девелоперы займутся плановой торговлей на уровне продаж 2005-2006-х годов.
Директор по развитию УК «Старт Девелопмент», Евгения Стрельцова:
- Мы полагаем, что в ближайшем будущем цены на недорогие объекты неизбежно поползут вверх. Сейчас на рынке появилось много проектов эконом-класса, в некоторых – цены сильно занижены.
Директор по маркетингу ИСГ «Норманн», Дмитрий Уваров:
- Ожидаем, что этим летом количество сделок возрастет по сравнению с прошлым. Рассчитываем на неплохие результаты продаж в нашем новом проекте «Норманндия», продажи в которой вот-вот будут открыты.
Руководитель департамента продаж компании «БТК девелопмент», Марина Селиванова:
- С началом лета мы ожидаем сезонный рост активности покупателей. Хотя в этом году он, скорее всего, будет не так сильно выражен, как несколько лет назад.
Сегодня большую часть проектов, которые выводятся на рынок, составляют коттеджные поселки эконом-класса, пополняется предложение и в элитном сегменте. Тогда как новых проектов, ориентированных на бизнес-класс, в Петербурге и Ленобласти практически нет. В среднесрочной перспективе можно ожидать повышенный спрос на проекты данной ценовой категории.
Начальник отдела продаж компании "Эко Лэнд», Ольга Мельникова:
- В этом году мы очень хорошо отработали майские праздники: шли многочисленные звонки, назначались просмотры. Отрадно, что эта активность клиентов превращалась и в продажи. Чтобы стимулировать покупателей быстрее принимать решения, мы решили ввести беспроцентные рассрочки на наши объекты. Думаем, это поможет нам увеличить объемы продаж этим летом по сравнению с прошлым годом.
Директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом», Марина Агеева:
- Несмотря на очевидную избыточность предложения, на рынок продолжат выходить новые проекты. Нас ожидает самый широкий спектр концепций – от земли в мелкой нарезке без инженерной подготовки до очередных элитных проектов. Скорее всего, будет заявлено о старте новых проектов на сотни тысяч квадратных метров жилья в ближайших пригородах Петербурга. Спрос пока весьма умеренный. Он уже, конечно, не тот, что был в 2009 году, но пока в 2-3 раза отстает от уровня 2007-2008 годов. Однако надо помнить: объем предложения (количества участков и домовладений в продаже) по сравнению с докризисным периодом увеличился, пожалуй, более чем вдвое.
Генеральный директор Village Estate, Олег Карзов:
- Никаких прогнозов делать не хочу: пока предпосылок к бурному развитию рынка нет. Количество новых проектов, по-прежнему, растет, а покупательская способность населения - нет.
Начальник отдела продаж ООО "ПетроЗемПроект", Наталья Егорова:
- В целом все существующие тенденции сохранятся. Но мы предполагаем, что во второй половине 2011 года, скорее всего, станет более явным рост спроса на участки с подрядом и недорогое загородное жилье в пределах 10 млн рублей. Хотя, конечно, оценить его объемы сейчас вряд ли кто-то возьмется.
Данные аналитического центра Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:
1. Динамика продаж участников информационного обмена по числу сделок.
2. Динамика выручки, полученной участниками информационного обмена
3. Средняя цена договора на загородном рынке
4. Среднее число сделок на проект
Справка по выходу новых проектов:
По объединенным данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» и аналитического центра Ассоциации риэлторов за весенние месяцы предложение на рынке пополнилось 25 новыми проектами. Плюс к тому в пяти проектах открылись продажи новых очередей. В сумме это дало прибавку 3200 домовладений: примерно в четыре раза больше, чем успел поглотить за это время спрос (по приблизительным оценкам, за весенние месяцы 2011 года на загородном рынке было реализовано 800-900 домовладений в рамках коттеджных поселков).
Майские новинки: «Нотебург», «Особый статус», Green Hill, «Солнечное-1», «Liss Village». Новые очереди открылись в проектах «Новое Минулово», «Охтинский парк», «Мариинская усадьба», «Новая Дубровка», «Румболовское предместье», «Ландыши».
Справка о проекте:
Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года при поддержке нескольких ведущих загородных застройщиков. В настоящее время к нему присоединились 39 компаний, реализующих 75 проектов, вмещающих более 8000 домовладений: участков, коттеджей, таун-хаузов. Среди участников информационного обмена есть девелоперы с многолетним опытом работы на загородном рынке, так и компании-новички, а также частные лица, реализующие собственные девелоперские проекты. В статистике информационного обмена участки с подрядом рассматриваются как дома на нулевой стадии готовности: в этом случае по договору клиент отдает деньги не только за землю, но и за будущее строение. Под нарезкой понимаются участки без инженерной подготовки.
Компании-участники информ-обмена:
SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент»,
ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «Эко Ленд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», «АТС Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», Goodland, «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость», «Русь НТ».
